काठमाडौं – जग्गा खरिदबिक्री गर्दा राजकुलोको नाम धेरै सुनिने गरिन्छ । तराईतिरचाँहि घोल भन्ने पनि सुनिने गर्दछ । राजकुलो के हो ? यसको महत्व के छ ? यो किन आवश्यक छ ? यसका फाइदा केके छन् ? आज हामी यसका तमाम पक्षहरुकोबारेमा जानकरी दिन गइरहेका छौं राजकुलोको नेपालमा ऐतिहासिक महत्व छ । हाम्रो पुर्खाहरुल खेती किसानी गर्न राजकुलोमा निर्भर थिए । राजकुलोको विकास सामाजिक अवधारणामा भएको छ । राजकुलो मानव सभ्यताको विकासको एक अंगकारुपमा परिचित छ ।


ADVERTISEMENT


प्रत्येक व्यक्तिले खेती किसानी गर्न  पानीमा सहज पहुँच पाउनु पर्छ र प्रत्येक व्यक्तिले आफ्नो खेतमा सिंचाई गर्न पाउने अधिकार राख्दछ भन्‍ने अवधारणमा केन्द्रित रहेर नै राज कुलोको विकास गरिएको छ । तसर्थ राजकुलोलाई बिशेष महत्वका साथ सर्वजनिक उपभोगिताको विषय र सार्वजनिक सम्पत्तिको रुपमा हेर्ने गरिन्छ ।


ADVERTISEMENT

# # #


खेती किसानीमा निर्भर रहेको हाम्रो आर्थिक र सामाजिक जीवनले राजकुलोको सरंक्षणमा विशेष ध्यान दिएको थियो। तर, जसरी विकासको अवधारणलाई पन्छउँदै खेती किसानीमा मात्र आत्मनिर्भर नरहेर अन्य आर्थिक कारोबारमा लाग्‍न थाल्यौँ, त्यसरी नै राजकुलोको महत्व र यसको संरक्षणको बिषय कम चासोको बिषय बन्‍न पुग्यो । कन्क्रिटाईजेशनलाई मात्र बिकास मानेर खेतबारीलाई मास्दै धान फल्ने खेतमा घर फल्ने समय आएसँगै राजकुलोको बिनाश हुन थालेको छ ।

राजकुलो मास्‍ने, यसको संरक्षण नगर्ने र राजकुलो रहेको जग्गामा घर बनाउने जस्ता कृयाकलापहरु अब सामान्य भइसकेका छन् । तर आम नागरिकहरुमा अझै पनि जिज्ञासा रहेको पाइन्छ। के राजकुलो भएको जग्गामा घर बनाउन पाइन्छ र ? खासगरी काठमाडौं उपत्यकामा जग्गा किन्‍ने धेरैलाई यो प्रश्‍नले सताएको छ ।

के हो राजकुलो ?

कानुनी व्यवस्था अनुसार राजकुलो तथा कुलो भन्‍नाले नक्सामा भएको र परम्परागत रुपमा चलिरहेको पानी बग्‍ने कुलो सम्झनु पर्छ भनी उल्लेख गरिएको छ ।

राजकुलो सरकारी सम्पत्ति हो कि होइन ?

हो । मुलकी देवानी संहिता, २०७४ को दफा २९९ अन्तर्गत राजकुलोलाई सरकारी सम्पत्तीको रुपमा मान्‍न सकिन्छ । यस दफा अन्तर्गत नहर, कुलो वा ऐलानी, पर्ती जग्गाहरु सरकारी सम्पत्तिको रुपमा राखिएको छ ।

राजकुलो मिचेर घर बनाउन पाइन्छ ?

प्रचलित कानुनअनुसार राजकुलो छोपेर घर निर्माण गर्न पाइँदैन । काठमाडौं उपत्यकामा तीब्र रुपमा बस्ती विकास भएसँगै खोला किनार र राजकुलोहरुको माथि घर निर्माण गर्ने कार्यहरु निकै नै बढेका कारण काठमाडौं उपत्यका अन्तर्गतका खोला र राजकुलोहरुलाई संरक्षण गर्नका लागि नयाँ मापदण्ड बनाई राजकुलो छोपेर घर बनाउने कार्यलाई रोक लगाउन थालिएको छ ।

त्यस्तै मुलुकी देवानी संहिता ,२०७४ को दफा ३०५ देखि ३०८ सम्म सार्वजनिक र सरकारी सम्पत्तिहरु व्यक्ति विशेषको नाममा दर्ता गर्न नपाइने, यस्ता सम्पत्तिहरुमा संरचना बनाउन नपाइने साथै यस्ता सम्पत्तिहरु भोगचलन गर्न समेत नपाइने व्यवस्था कानुनले गरेको छ ।

घर बनाउँदा राजकुलो छेउछाउ कति फिट छाड्नुपर्छ ? 

राजकुलो कायम भएको वा नक्सामा राजकुलो जनिएको छ भने त्यस्तो स्थानबाट दुबै तिर कम्तिमा १० फिटसम्म जग्गा छाडेर मात्र घर तथा संरचना निर्माण गर्न पाइन्छ । यसको विस्तृत व्यवस्था भवन निर्माणको नमुना मापदण्ड, २०७१ तथा आधारभूत निर्माण मापदण्ड, २०७२ मा उल्लेख गरिएको छ ।

यदि राजकुलो सरकारी सम्पत्ति हो, यसलाई मिची घर बनाउन पाँइदैन भने किन कसैको लालपूर्जा कायम रहेको जमिनमा राजकुलो देखिन्छ ? राजकुलोमा कसरी लालपूर्जा दिइयो ? हाल व्यवहारमा राजकुलो मिचेर जग्गा दर्ता गरेको विषयहरु सार्वजनिक भैरहेको भएता पनि कानून अनुसार राजकुलो रहेको जग्गामा व्यक्तिलाई लालपुर्जा दिन पाइँदैन । लालपुर्जा कायम रहेको जग्गाहरुमा राजकुलो देखिनुको अर्थ भने उक्त जग्गाको लालपुर्जा बनाउदाका अवस्था व्यक्ति विशेषलाई झुक्याएर लालपुर्जा बनाउने, सम्बन्धि मालपोत कार्यलायकै मिलेमतोमा लालपुर्जा तयार गर्ने जस्ता कारणहरु हुन सक्दछन् ।

नेपालमा मालपोत कार्यलयहरुकै मिलेमतोमा राजकुलोको जग्गाहरु व्यक्ति बिशेषको नाममा पास हुने वा लालपुर्जा बनाएको जग्गाहरुमा राजकुलो देखिने दृष्‍टान्तहरु धैरै नै छन् । तसर्थ राजकुलो सार्वजनिक जग्गा अन्तर्गत पर्ने भएको हुनाले कानुनले राजकुलोमा रहेको जग्गामा लालपुर्जा दिने कार्यलाई स्पष्‍ट रुपमा गैरकानुनी भनि उल्लेख गरेको छ। यस्तो कार्यलाई मालपोत ऐन २०३४ को दफा २४ ९१० र २४ ९५० ले बर्जित गरेको छ।

 घडेरीमा राजकुलोले छोएको छ भने नक्सापास हुन्छ वा हुँदैन ?

१५ फिट छाड्नैपर्छ । राजकुलोले छोएको घडेरीको नक्सा पास हुन सक्दैन । राजकुलो कायम भएको र नक्सामा समेत राजकुलो देखिने स्थानबाट दुबैतिर कम्तिमा पनि १५ -१५ फिट जमिन छोडेर मात्रै घर तथा संरचना बनाउन पाइनेछ व्यवस्था कानुनमा गरिएको छ ।

यदि जग्गा नाप जाँच गर्ने, त्यसको क्षेत्रफल यकीन गर्ने र क्षेत्रीय किताबमा दर्ता गर्ने अधिकारीबाट कुनै गल्ती वा त्रुटी भई राजकुलोले छोएको जग्गाको नक्सा पास भएको देखिएमा वा त्यस्तो कार्य भएको जानकारी हुन आएमा नापी अधिकृतले आवश्यक छानविन गरी जग्गा धनी दर्ता प्रमाण पूर्जा वितरण गर्नु अगावै आवश्यक सुधार गराउनु पर्नेछ भनी जग्गा नापजाच ऐन २०१९ को दफा ३ को उपदफा ९५० ले व्यवस्था गरिएको छ र यसरी जानाजानी गल्ती वा त्रुटी गर्ने कर्मचारीलाई कानून बमोजिम विभागिय कारवाही गरिनेछ भन्‍ने समेत व्यवस्था कानुनमा रहेको छ । यदि नक्शा पास भएको रहेछ भएपनि नापजाच ऐन, २०१९ दफा ६९ग० अनुसार नापी गर्दा सरकारी जग्गाकै रुपमा दर्ता गराउनु पर्छ ।

 के राजकुलो मासेको क्षेत्रमा जग्गा किनबेच गर्न पाइन्छ ?

अहँ ! कानूनी रुपमा राजकुलो परेको क्षेत्रको जग्गा किनबेच गर्न मिल्दैन । नापजाच ऐन २०१९ ९६०९ग० अनुसार साबिकमा सरकारी, सार्वजनिक वा सामुदायिक जग्गा जनिई नाप जाँच भएको कुनै जग्गा कसैले आवाद, कमोद वा घरबास गरी अतिक्रमण गरी भोग गरेको भए पनि नाप जाँच गर्दा त्यस्तो जग्गा सरकारी वा सार्वजनिक जग्गाको रुपमा दर्ता गर्नु पर्नेछ भन्‍ने व्यवस्था रहेको छ ।

साथै बस्ती विकास, सहरी योजना तथा भवन निर्माण सम्बन्धी आधारभूत निर्माण मापदण्ड, २०७२ को मापदण्ड न ८ बमोजिम सरकारी, ऐलानी, पर्ति जग्गा आदि अतिक्रमण गरेका भवनहरु स्थानीय निकायले भत्काउन लगाउने वा भत्काउनेछ भन्‍ने व्यवस्था भएको छ । त्यस्तै मुलुकी देवानी संहिताको दफा ३०५ मा यदि कुनै व्यक्तिले सरकारी वा सार्वजनिक जग्गामा भौतिक संरचना बनाएको देखिएमा त्यस्तो व्यक्तिले आफ्नो खर्चमा सो संरचना भत्काउनु पर्ने र यदि उक्त व्यक्तिले उक्त संरचना नभत्काएमा सम्बन्धित प्रमुख जिल्ला अधिकारीले सो संरचना आफैं भत्काउन निर्देशन दिन व्यवस्था समेत गरिएको छ ।

राजकुलोको जग्गासँग जोडिएको निजि जग्गाको क्षेत्रफलमा विवाद आएमा के हुन्छ त ?

नाँपजाच नियमवली २०५८ को नियम १३ बमोजिम सरकारी वा सार्वजनिक जग्गासंग जोडिएको जग्गाको क्षेत्रफल कायम गर्दा नाँप जाच ऐन २०१९ अनुसार गठित समितिले सिफारिश गरे बमोजिम हुने व्यवस्था नाँपजाच नियमवली २०५८ मा गरिएको छ। तसर्थ सार्वजनिक जग्गासंग जोडिएको निजि जग्गाहरुको क्षेत्रफलको विवादमा समितिले पुर्ण रुपले अनुसन्धान गरी सिफारिस गरे बमोजिम हुने गर्दछ।

राजकुलोको जग्गामा प्रतिकुल भोगअधिकार लाग्छ ?

प्रतिकुल भोगाधिकार भन्‍नाले लामो समय सम्म भोग गरेको कारण बाट कुनै पनि चल वा अचल सम्पतिमा स्वमित्व प्राप्त गर्नु हो। प्रचलित देवानी संहिता, २०७४ मा कसैले कुनै अचल सम्पत्तिको हकमा ३० बर्षसम्म आफ्नै जमिन सरह भोग गरेकोमा त्यस्तो जमिनमा निजको प्रतिकुल भोगाधिकार रहेको मानिनेछ भनी व्यवस्था गरिएको छ। तर सरकारी, सार्वजनिक सामुदायिक वा गुठीको जग्गा जतिसुकै समयसम्म भोग गरेको भए तापनि प्रतिकुल भोगाधिकार प्राप्त हुदैन भन्‍ने व्यवस्था समेत कानुनले गरेको छ । तसर्थ राजकुलो सरकारी जग्गा भएकोले गर्दा अन्य निजि जग्गामा जस्तो भोगअधिकारको आधारमा स्वमित्व प्राप्त हुन सक्दैन।

 राजकुलो मासेको जग्गा हालसाबिक गर्न मिल्छ ?

मिल्दैन । हालसाबिक भन्‍नाले हालको अवस्थामा जग्गाको स्थिति र साबिक अर्थात पहिला उक्त जग्गाको स्थिति के कस्तो थियो भन्‍ने व्यहोरा खुलाउने प्रयोजनका लागि गरिने प्रकृया हो । तसर्थ हाल साबिकलाई निर्माण कार्य गर्दाको एक अभिन्‍न प्रकृयाको रुपमा बुझ्‍न सकिन्छ । हालसाबिकको प्रकृया पुरा नहुँदा आफ्नै घर जग्गामा समेत घर निर्माण गर्न असहज हुने गर्दछ । सरकारी सम्पत्ति अधिग्रहण गरेकोले हालसाबिक हुँदैन ।